Les meublés de tourisme

© Yvonne Stewarth Enderson

Les meublés de tourisme font aujourd'hui partie des hébergements vers lesquels les touristes se tournent volontiers dans le cadre de leurs courts ou longs séjours. La location de ce type d'hébergement répond à des règles strictes.

Les meublés de tourisme, dont le nombre est estimé à 1,2 million, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire. Ils se distinguent :

  • des locations faisant l’objet d’un bail d’habitation nue ou d’un bail d’habitation en meublé. En effet, les meublés de tourisme sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La durée maximale de la location qui constitue une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs ;
  • de la chambre d’hôte définie, par la présence de l’habitant sur les lieux lors du séjour des clients (en ce cas, l’usage du bien n’est pas exclusif).

Il faut noter que la notion de « gîte rural » ne renvoie à aucune définition juridique. Dans la plupart des cas, il s’agit de meublés de tourisme.

Vérifications préalables avant de mettre un bien en location

1. Accord du propriétaire en cas de sous-location

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer votre logement, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur.

2. Vérification du règlement de copropriété

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’implantation d’un meublé touristique. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d’habitation avec clause exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle commerciale est interdite.

3. Autorisation de changement d'usage dans certaines communes

Mettre à la location, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, un meublé qui aurait « normalement » vocation à servir d'habitation, constitue, dans notre droit (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) un « changement d'usage ». Dans certaines communes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation. Ce régime a été institué afin de ne pas tarir le marché « normal » du logement du fait d’un développement trop rapide des meublés de tourisme

Tout loueur est concerné s’il offre un meublé en location saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ou dans l'une des communes de plus de 200 000 habitants.

Tout loueur peut être également concerné dans toute commune connaissant des tensions sur le marché du logement dès lors que le conseil municipal ou intercommunal compétent en matière de plan local d’urbanisme a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants listées par décret) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire dans les autres villes (article L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation).

Les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique.

Sans autorisation de changement d’usage, le propriétaire s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L. 651-3 du code de la construction et de l’habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €).

Déclaration/enregistrement en mairie

Pour déclarer son meublé de tourisme auprès de la commune, deux cas de figure existent (il appartient au loueur de se renseigner auprès de la commune où est situé le bien pour savoir dans quel cas elle se trouve).

La « déclaration simple » en mairie

La déclaration d’un meublé de tourisme, classé ou non, est obligatoire, sauf si le logement proposé à la location constitue la résidence principale du loueur. La résidence principale s’entend du logement occupé au minimum 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le loueur doit effectuer sa déclaration à la mairie de la commune où est situé son meublé, au moyen du formulaire CERFA n°14004. La déclaration doit être envoyée par tout moyen permettant de recevoir un accusé-réception.

Un téléservice permet également de faire cette déclaration si la commune est adhérente.

Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location ou encore le classement) doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie.

Sanction encourue : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu'à 450 euros.

La déclaration préalable soumise à enregistrement

La procédure du numéro d’enregistrement ne s’applique que dans les communes ayant préalablement adopté une délibération relative au changement d’usage.

Dans les communes qui ont décidé cet enregistrement, tous les meublés de tourisme, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement à publier sur chaque annonce de location. Les plateformes numériques de location ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas ce numéro.

Par ailleurs, dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

L’article D. 324-1-1 du code du tourisme apporte des précisions sur le champ d’application et les informations exigées pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (adresse, caractéristiques, statut de résidence principale ou non). Lors de la déclaration par téléservice auprès de la mairie, un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères.

Sanction encourue :  le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d'une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.

Fiche technique : application territoriale des mesures de régulation de la location touristique meublée

La fiche technique « Application territoriale des mesures de régulation de la location touristique meublée » est une fiche rédigée par la Direction générale des Entreprises (DGE) et la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages(DHUP). Elle a pour objet d’encadrer l’instauration de la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme dans les communes de petite taille ou de taille moyenne. Elle encadre les motivations de cette pratique qui doit être strictement justifiée par des motifs de protection du logement, notamment lorsque les délibérations sont soumises l’autorisation des préfets.

Consulter la fiche technique

Le classement, une démarche facultative

Le classement en meublé de tourisme, à l’instar du classement des autres hébergements touristiques, valorise les prestations offertes et garantit un niveau de confort au client. Il constitue un outil de commercialisation et de visibilité pour le loueur.

Le classement des meublés de tourisme permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus issus de la location au titre du régime des microentreprises, sous réserve de respecter les conditions de l’article 50-0 du code général des impôts. Le classement permet aussi l’adhésion à l’Agence nationale des chèques vacances (ANCV).

Par ailleurs, certaines communes situées en zone de revitalisation rurale peuvent délibérer et permettre l’exonération des loueurs de meublés de tourisme classés de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation (III de l’article 1407 et article 1383 bis du code général des impôts). Il convient de prendre contact avec la mairie de la commune pour plus de précisions sur les exonérations instaurées.

Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, il est volontaire et a une validité de 5 ans.

La grille de classement contient 133 critères répartis en 3 grands chapitres, révisés en 2021 (voir arrêté du 2 août 2010 modifié fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme) :

  • équipements ;
  • services au client, accessibilité ;
  • développement durable.

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé. Pour ce faire, il s’adresse à un organisme de son choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

Les listes respectives de ces différents organismes sont disponibles dans la rubrique « tout savoir sur le classement / les meublés de tourisme » du site https://www.classement.atout-france.fr/le-classement-des-meubles-de-tourisme.

Le loueur du meublé de tourisme dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement délivré par l’organisme de classement. Passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis.

En 2023, le nombre de meublés de tourisme classés s’élevait à 179 400, soit un total de 878 600 lits (source : ADN Tourisme).

Retrouvez l’ensemble des démarches sur le site Service-public :

Pour mettre en location sa résidence principale (meublé de tourisme)

Pour mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme)

Autres réglementations

Fiche pédagogique : Les échanges d’information entre les communes et les plateformes numériques de location meublée

La présente fiche a pour objet de présenter la réglementation afférente aux échanges d’information entre les communes et les plateformes numériques de location meublée touristique. En effet, il convient de distinguer les données échangées dans le cadre des obligations issues de la loi ELAN et celles échangées dans le cadre de l’état déclaratif de la taxe de séjour. Télécharger la fiche.

La règle des 120 jours

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) introduit l’interdiction pour un loueur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes ayant mis en place la procédure du numéro d’enregistrement. Le loueur en infraction s’expose à une amende civile dont le montant peut aller jusqu’à 10 000 euros.

La commune peut demander au loueur le décompte du nombre de jours de location de sa résidence principale. En cas de non transmission à la commune, le loueur risque une amende civile dont le montant peut aller jusqu’à 10 000 euros.

Fiscalité

Si votre meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation. Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes d’intermédiation de location touristique (de type Airbnb) sont chargées de la collecte de la taxe de séjour pour le compte des loueurs non professionnels.

Vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale.

Sécurité

Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d'habitation (appartement, maison) doit être équipé d'au minimum un détecteur de fumée normalisé.

Lorsque la capacité d’accueil du meublé de tourisme atteint 15 personnes, la réglementation des établissements recevant du public (ERP) est applicable.

Enfin, vérifiez auprès de votre assurance habitation que votre contrat couvre la location saisonnière.

Prévention de troubles à l'ordre public

En application du décret n°2015-1002 du 18 août 2015, tout prestataire assurant l’hébergement touristique est tenu de faire remplir et signer par l'étranger, dès son arrivée, une fiche individuelle de police comportant :

  1. Le nom et les prénoms ;
  2. La date et le lieu de naissance ;
  3. La nationalité ;
  4. Le domicile habituel de l'étranger ;
  5. Le numéro de téléphone mobile et l'adresse électronique de l'étranger ;
  6. La date d'arrivée au sein de l'établissement et la date de départ prévue.

Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d'un adulte qui les accompagne.

Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie. Cette transmission peut s'effectuer sous forme dématérialisée.

Les obligations des plateformes d’intermédiation de location touristique (article L. 324-2-1 du code du tourisme)

Dans le cas où le meublé de tourisme est mis à la location par l’intermédiaire d’une plateforme de location touristique, des obligations leur sont imposées.

Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces dépourvues du numéro d’enregistrement et les annonces qui dépassent le seuil des 120 jours de location annuelle dans les cas d’une résidence principale dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement. Les communes peuvent également demander aux plateformes le décompte du nombre de jours de location d’un meublé par leur intermédiaire.

A qui s'adresser ?

  • Pour toute question relative à la déclaration ou à l’autorisation de changement d’usage et de changement de destination vous pouvez vous adresser aux services de votre mairie.

Lien vers le site Service-public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043 (pour la résidence secondaire)

Lien vers le site du Service-public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175 (pour la résidence principale)

  • Pour en savoir plus sur la procédure de classement, vous trouverez toutes les informations disponibles sur le site d’Atout France ;
  • Pour des questions liées à la procédure de classement, veuillez prendre contact avec Atout France ;
  • Pour des questions d’ordre économique et réglementaire, vous pouvez contacter la Sous-direction du Tourisme de la Direction générale des Entreprises (Ministère de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique) : sec-sdt.dge[ @ ]finances.gouv.fr
  • Pour dénoncer une tromperie sur une location de meublé :
  • Pour consulter les offres de meublés : offices de tourisme locaux, comités départementaux du tourisme
  • Les DREETS, des interlocuteurs pour les entreprises : https://dreets.gouv.fr/

En savoir plus

Liens et téléchargements

  • Guide propriétaire - Location de meublés de tourisme (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires)

    • Mots clés

    Mis à jour le 25/07/2024

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